NASZE KOMENTARZE

29.06.2016|PRAWO CYWILNE

Komercjalizacja nieruchomości

Truizmem jest stwierdzenie wskazujące na to, że wybudowanie obiektu stanowi początek jego gospodarczego i ekonomicznego funkcjonowania. Kolejnym, często dużo ważniejszym etapem jest komercjalizacja jego powierzchni, a w tym zarządzanie - w zasadzie wszystkimi jego częściami: poczynając od kondygnacji podziemnych, poprzez elewację na powierzchni dachu kończąc.

Rozpoczęcie procesu poszukiwania najemców lub kupców dla oferowanej w nowopowstałych budynkach przestrzeni poprzedzać powinien proces starannego planowania. O ile komercjalizowany obiekt nie został wybudowany z przeznaczeniem pod pojedynczego, konkretnego najemcę, który korzystał będzie z całości obiektu, dla pełnego wykorzystania wszystkich części budynku konieczne jest ich zidentyfikowanie oraz przypisanie im konkretnej roli. Często działania te odbywają się już na etapie projektowym i wówczas oddają w ręce inwestora dedykowany jego potrzebom obiekt.

Wynikiem ekonomicznej i architektonicznej analizy potrzeb Inwestora będzie stworzenie odzwierciedlającego zamiary Inwestora budynku, który w następnym etapie poddany zostanie ocenie rynku. Rozmowy z potencjalnymi najemcami rozpoczynają się często jeszcze przed rozpoczęciem prac i trwają w trakcie ich wykonywania.

Koniecznym elementem tych rozmów oraz późniejszej, dalszej komercjalizacji przestrzeni są działania prawne opisujące zamierzenia Inwestora, najczęściej przybierające formę projektów umów lub regulaminów - zawierających konkretne zastrzeżenia i klauzule pozwalające wdrożyć wizję Inwestora.

Otoczenie prawne generowane przez polskie prawo dotyczące nieruchomości pozwala na dość swobodne poruszanie się po obiekcie, a swoboda ta może zostać przeniesiona na takie części obiektu jak elewacja, powierzchnia dachu, parkingi, zagospodarowanie terenu. Do dyspozycji Inwestora pozostaje szereg instytucji prawa (służebności, użytkowanie, podział rzeczy do używania), które pozwalają na taki opis budynku, który najpełniej zrealizuje założenia przyświecające jego powstaniu.

Prawne przygotowanie obiektu do sprzedaży nie jest zadaniem łatwym bowiem obejmuje swoim zakresem wszystkie elementy obiektu i wymaga bezpośredniego ustalania szczegółów korzystania z każdego z nich. Reguły kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 85, poz. 903 z późn. zm.) pozwalają na dostosowanie zasad funkcjonowania obiektu do zamierzeń Inwestora choć przewidują pewne ograniczenia.

O ile poszczególne części obiektu mają zostać sprzedane najwygodniejszym rozwiązaniem jest podział rzeczy do używania i regulowanie obowiązków poszczególnych właścicieli według założonego z góry programu. Przygotowanie tego podziału oraz związanie nim kolejnych nabywców lokali umożliwia trwałe i wygodne zagospodarowywanie nieruchomości.

W przypadku komercjalizacji powierzchni poprzez umowy najmu, w zależności od kształtu budynku, niezbędne może okazać się przygotowanie regulaminu obiektu, który opisze zagadnienia codziennego korzystania z przestrzeni wspólnych oraz zasad rozliczania tych elementów.

Nowością, z którą właściciele obiektów muszą się dzisiaj zmierzyć, a którą w przyszłości będzie trzeba uwzględniać w ramach standardowych procedur są przepisy ustawy z dnia 24 kwietnia 2015r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (Dz. U. z 2015r. poz. 774), które pośród ograniczeń reklamowych wprowadzają nową opłatę lokalną - opłatę reklamową.

Powierzenie całości prawnej strony komercjalizacji powierzchni nieruchomości pozwoli na uporządkowanie tego procesu i zapewni Inwestorowi bezpieczeństwo.

 

Zespół Wybranowski Nowicki Biuro Prawne


POWRÓT DO LISTY KOMENTARZY

NEWSLETTER

Dziękujemy, Państwa adres został dodany do naszej bazy.
Prosimy o potwierdzene subskrupcji poprzez kliknięcie w link, który otrzymają Państwo mailem.